DSR은 소득이 아니라 '기존 대출'에서 막힙니다

같은 연봉인데 친구는 3억이 나오고 나는 1억 5천만원밖에 안 나옵니다. 부동산 규제 탓으로 돌리기 쉽지만, 대개는 DSR 때문입니다. 그리고 DSR을 결정하는 건 소득이 아니라 이미 갖고 있는 대출입니다.

DSR이 무엇을 계산하는가

DSR(총부채원리금상환비율) = 모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득

여기서 “모든 대출”이 핵심입니다. 신청하려는 주택담보대출뿐 아니라 기존에 갖고 있는 모든 빚이 들어갑니다.

포함되는 것	비고
주택담보대출	원금 + 이자
신용대출	원금 + 이자
마이너스통장	한도 전액을 쓴 것으로 계산
자동차 할부	포함
카드론	포함
학자금대출	포함 (일부 예외)
전세자금대출	이자만 반영되는 경우가 많음

마이너스통장이 가장 크게 갉아먹습니다

한도만 열어 두고 한 푼도 안 썼어도, DSR에서는 한도 전액을 빌린 것으로 봅니다.

5,000만원짜리 마이너스통장을 만들어 두고 잔액이 0원이어도, DSR 계산에서는 5,000만원을 빌린 것으로 처리됩니다. 게다가 만기가 짧아 연간 상환액으로 환산하면 금액이 커집니다.

실제로 계산해 보면

연소득 5,000만원, DSR 규제 40%인 경우입니다.

단계	금액
연간 상환 가능 총액 (5,000만 × 40%)	2,000만원
마이너스통장 5,000만원의 연 환산 상환액	−700만원
자동차 할부 잔여 원리금	−380만원
주택담보대출에 쓸 수 있는 여력	920만원

연 920만원으로 감당할 수 있는 주담대는, 금리와 만기에 따라 다르지만 1억 5천만~2억원 수준입니다. 마이너스통장과 할부가 없었다면 2,000만원 전액을 쓸 수 있어 3억원 이상이 나왔을 것입니다.

대출 한 건이 다른 대출 한도를 반으로 줄인 셈입니다.

그래서 실전 대응

1. 안 쓰는 마이너스통장은 해지하세요

가장 효과가 큽니다. 잔액이 0이어도 한도가 잡히므로, 쓰지 않는다면 해지하거나 한도를 줄이는 것이 유리합니다.

다만 신용점수 측면에서는 오래된 계좌를 해지하면 거래 기간이 짧아질 수 있습니다. 주담대를 앞두고 있다면 DSR 쪽 효과가 훨씬 크므로 해지가 맞습니다.

2. 만기를 늘리면 DSR이 내려갑니다

DSR은 연간 상환액 기준입니다. 같은 대출도 만기가 길면 연간 상환액이 줄어 DSR이 낮아집니다.

대출 1억원	연간 원리금 (대략)
10년 만기	약 1,200만원
30년 만기	약 570만원
40년 만기	약 480만원

물론 총 이자는 늘어납니다. 한도를 확보하기 위한 수단이지 유리한 조건이 되는 것은 아닙니다.

3. 순서를 신경 쓰세요

신용대출을 먼저 받고 주담대를 받으면, 신용대출이 DSR을 잡아먹어 주담대 한도가 줄어듭니다. 큰 대출을 먼저 실행하는 것이 일반적으로 유리합니다.

LTV·DTI와 무엇이 다른가

지표	무엇을 보나
LTV	집값 대비 대출 비율 — 담보의 가치
DTI	소득 대비 주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자
DSR	소득 대비 모든 대출의 원리금

세 가지 중 가장 빡빡하게 걸리는 것이 DSR인 경우가 대부분입니다. LTV로는 3억이 나오는데 DSR로 1억 5천만원에서 막히는 상황이 여기서 나옵니다.

스트레스 DSR

최근에는 변동금리 대출에 대해 미래 금리 상승 가능성을 미리 반영해 한도를 계산하는 방식이 적용되고 있습니다. 실제 적용 금리보다 높은 금리를 가정해 상환액을 계산하므로 한도가 더 줄어듭니다.

고정금리를 선택하면 이 가산 폭이 작아지는 구조라, 한도만 놓고 보면 고정금리가 유리해지는 경우가 생깁니다.

적용 비율과 가산 금리는 정책에 따라 자주 바뀝니다. 실행 시점의 은행 안내를 확인하세요.

정리

• DSR은 기존 대출 전부를 포함해 계산합니다.
• 마이너스통장은 한도 전액이 잡힙니다. 안 쓰면 해지하세요.
• 만기를 늘리면 연간 상환액이 줄어 한도가 늘지만, 총 이자는 증가합니다.
• 큰 대출을 먼저 실행하는 것이 유리합니다.
• LTV보다 DSR에서 막히는 경우가 훨씬 많습니다.