전세보증금 반환보증, 가입이 거절되는 집이 있습니다

전세보증금 반환보증은 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 주는 상품입니다.

그런데 이 상품의 진짜 쓸모는 사고가 났을 때가 아닙니다. 계약하기 전에 있어요.

보증 가입이 되는지 안 되는지를 미리 조회해 보면, 등기부만 봐서는 안 보이는 위험이 걸러집니다.

가입 거절 자체가 정보입니다

보증기관은 아무 집에나 보증을 내주지 않습니다. 집값 대비 부채가 과도하거나, 선순위 채권이 많거나, 건물에 하자가 있으면 거절합니다.

보증 가입이 안 되는 집은, 전문 기관이 “이 집은 보증금을 못 돌려받을 위험이 크다”고 판단한 집입니다.

계약서에 도장을 찍기 전에 가입 가능 여부를 조회해 보면, 등기부등본만으로는 잡히지 않는 위험을 걸러 낼 수 있습니다. 이것이 반환보증의 가장 실용적인 쓰임입니다.

세 기관을 비교하면

기관	특징
HUG (주택도시보증공사)	가장 널리 쓰임. 보증한도와 요건이 비교적 명확
HF (한국주택금융공사)	전세대출과 연계된 경우가 많음
SGI서울보증	보증한도가 상대적으로 높은 편, 보증료율은 높음

보증료는 보증금액, 보증기간, 주택 유형, 부채비율에 따라 달라집니다. 대체로 보증금의 연 0.1~0.2% 수준이며, 저소득·신혼·다자녀 가구 등에는 할인이 적용됩니다.

보증금 2억원 기준으로 연 20만~40만원 정도입니다. 보증금 전체를 잃을 위험과 비교하면 판단이 어렵지 않습니다.

가입 요건에서 자주 걸리는 것

항목	내용
부채비율	선순위 채권 + 보증금이 주택가격의 일정 비율 이내
주택가격 산정	공시가격·감정가 등 기관이 정한 기준 적용
전입신고·확정일자	완료돼 있어야 함
신청 기한	계약 기간의 일정 시점까지 (기간 경과 시 불가)
압류·가압류	있으면 원칙적으로 불가

신청 기한을 놓쳐서 못 하는 경우가 의외로 많습니다. 계약 후 한참 지나 불안해져서 알아보면 이미 기한이 지나 있습니다. 가입하려면 계약 초기에 처리해야 합니다.

보증이 없어도 지켜야 하는 기본

반환보증에 가입하더라도, 아래는 별개로 반드시 해야 합니다.

1. 잔금일 당일 전입신고 — 대항력이 생깁니다
2. 확정일자 받기 — 우선변제권이 생깁니다
3. 등기부등본 재확인 — 잔금 지급 직전에 한 번 더 봐야 합니다

3번이 특히 중요합니다. 계약일과 잔금일 사이에 집주인이 근저당을 설정하는 경우가 있습니다. 잔금 당일 아침에 등기부를 다시 떼어 보고, 변동이 없음을 확인한 뒤 돈을 보내야 합니다.

계약서 특약 문구

보증 가입을 전제로 계약한다면, 아래 취지의 특약을 넣어 두면 안전합니다.

임차인이 전세보증금 반환보증에 가입하지 못하는 경우 본 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 수령한 계약금을 즉시 반환한다.

또 하나 넣어 둘 만한 조항입니다.

임대인은 잔금 지급일까지 본 건 부동산에 새로운 담보권을 설정하지 아니한다.

사고가 났을 때

보증금을 반환받지 못하면 보증기관에 이행청구를 합니다. 절차는 대략 이렇습니다.

1. 계약 종료 후 임대인이 보증금 미반환
2. 임차권등기명령 신청 등 요건 충족
3. 보증기관에 이행청구
4. 심사 후 보증금 지급
5. 보증기관이 임대인에게 구상권 행사

이사를 먼저 나가 버리면 대항력을 잃을 수 있으므로, 임차권등기가 완료된 뒤에 이사해야 합니다. 순서를 틀리면 보증 자체가 무의미해집니다.

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정리하면 이렇습니다. 가입이 안 되는 집은 계약하지 마세요. 보증기관이 “이 집은 위험하다”고 판단한 겁니다. 그 판단을 무료로 얻을 수 있는데 안 쓸 이유가 없습니다.

보증료는 보증금의 연 0.10.2% 수준입니다. 2억이면 연 2040만원. 보증금 전체를 잃을 위험과 비교하면 고민할 금액은 아닙니다.

그리고 신청 기한이 있습니다. 계약하고 한참 지나서 불안해질 때쯤이면 이미 늦은 경우가 많아요. 하려면 계약 초기에 하세요.